Le bail cessible pour valoriser son entreprise

Lorsqu’arrive l’heure de la transmission, avoir un bail cessible - si l’on n’est pas propriétaire des terres qu’on exploite et si la reprise n’est pas familiale - est un atout.

Inspiré du bail commercial et introduit dans la loi en 2006, le bail cessible séduit de plus en plus, surtout en zone de grandes cultures. Bien qu’imparfait, il possède plusieurs atouts qu’aucun autre type de bail rural ne possède, tant pour le propriétaire/bailleur que pour le locataire/preneur. « Comme son nom l’indique, le bail cessible peut être cédé à un tiers, quand tous les autres baux ne peuvent l’être qu’à un descendant », indique Me Christophe Gourgues, notaire à Saint-Pierre-du-Mont (40) et fondateur du réseau Ruranot. Lorsque cette cession à un tiers se produit, le propriétaire doit seulement être prévenu de l’identité du nouveau locataire par lettre recommandée. S’il s’y oppose, son motif doit être motivé et légitime. « À l’issue du bail, le propriétaire peut aussi refuser le renouvellement du bail, 18 mois à l’avance, sans motif, mais il devra indemniser son locataire en fonction des conséquences financières que cette décision implique pour le preneur. »

Cette indemnité dite « d’éviction » est à déterminer à l’amiable, par les parties. L’instauration d’une méthode d’évaluation de cette indemnité est la principale doléance formulée  par les praticiens du droit, à l’instar de la Section nationale des Fermiers et Métayers de la FNSEA. Elle limiterait les incertitudes et les litiges. « L’indemnité d’éviction peut faire peur au propriétaire », précise Richard Gallot, responsable du pôle juridique AS Entreprises - FDSEA Conseil de la Marne.

Pour le reste, le bail cessible possède toutes les particularités d’un bail classique : c’est un bail à long terme d’au moins dix-huit ans, qui se renouvellera pour une période de neuf ans et doit être signé devant un notaire. Le bail cessible est un acte authentique.

Un fermage majoré

Son principal atout : avec un bail cessible, le propriétaire peut demander un droit d’entrée au locataire, une pratique parfois courante à l’occasion d’une cession mais strictement interdite par le code rural, via son article L411-74. Le bail cessible est le seul bail qui n’est pas soumis à cette interdiction (encadré).

Autre spécificité : le montant du fermage. Alors que le montant d’un bail à long terme classique est plafonné, le bail cessible bénéficie d’une majoration de 50 % : le locataire paiera son loyer plus cher. Un point qui doit faire l’objet d’une discussion entre les deux parties. « Il faut que l’exploitant ait la possibilité de supporter ce surcoût et puisse verser une indemnité d’entrée dans les lieux », averti Me Gourgues. Ce surcoût n’est pas infondé : pour un propriétaire en quête de rentabilité et qui ne se soucie pas de l’identité de son locataire, c’est une belle opportunité. Pour le locataire, le bail cessible constitue un élément de stabilité économique important pour son exploitation : il permet d’exploiter le foncier sur lequel repose son activité sur un temps long et d’investir. Grâce à son indemnité de sortie, il est beaucoup plus sécurisant que d’autres baux comme le bail de 25 ans avec long préavis, qui fait planer un risque important sur le devenir de tout l’outil de travail.

Lorsqu’arrive l’heure de la transmission, avoir un bail cessible - si l’on n’est pas propriétaire des terres qu’on exploite et si la reprise envisagée n’est pas familiale - est un atout. L’agriculteur peut valoriser la cession de son entreprise.
« Que vaut une entreprise si elle exploite des terres dont elle n’est pas propriétaire ? Pas grand-chose », rappelle Richard Gallot. « La valeur de l’entreprise agricole se résume alors à la valeur du matériel et le fermier dépend du bon vouloir du propriétaire ». Le bail cessible permet de corriger cette anomalie. Par contre, attention : pas de défaut de paiement. Un seul oubli peut justifier la résiliation du bail.

Et si le bien loué venait à être vendu, le fermier conserve un droit de préemption mais ne peut réviser le prix de vente. Il devra acheter au prix notifié par le propriétaire. Enfin, si le bail cessible a plus de trois ans, la SAFER ne peut exercer de droit de préemption.